A alocação de capital em ativos imobiliários exige governança, segurança jurídica e eficiência fiscal. Para empresários e grupos familiares que organizam seu patrimônio, o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) pode ser um veículo adequado de segregação e gestão. Sua adoção, contudo, não assegura blindagem patrimonial nem neutralidade tributária. A eficiência da estrutura depende do perfil e da concentração dos cotistas, da natureza dos ativos, da forma de transferência dos imóveis e das regras aplicáveis à distribuição dos resultados.
Natureza jurídica e estrutura regulatória do FII
O FII constitui uma comunhão de recursos destinada a empreendimentos imobiliários, sem personalidade jurídica, conforme o art. 1º da Lei nº 8.668/1993. É constituído sob a forma de condomínio fechado (art. 2º), o que significa que, em regra, não admite o resgate ordinário das cotas. O retorno do capital ocorre por negociação no mercado secundário, por amortizações previstas no regulamento ou pela liquidação do fundo.
As cotas são valores mobiliários sujeitos à regulamentação e à fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), nos termos dos arts. 3º e 4º da Lei nº 8.668/1993. A administradora detém a propriedade fiduciária dos bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo, que permanecem segregados de seu patrimônio próprio. Os cotistas não adquirem direito real direto sobre cada imóvel e, em regra, sua responsabilidade limita-se ao valor das cotas subscritas (arts. 5º a 9º e 13 da Lei nº 8.668/1993).
O Código Civil trata os fundos de investimento como condomínios de natureza especial (arts. 1.368-C a 1.368-F). A disciplina operacional está na Resolução CVM nº 175/2022, especialmente em sua Parte Geral e no Anexo Normativo III. O arcabouço regulatório admite classes destinadas a públicos específicos e estruturas com um único cotista, desde que observadas as condições previstas na regulamentação e no regulamento do fundo.
O regulamento do FII deve conter política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, os ativos que poderão compor seu patrimônio. Além disso, o fundo deve distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (art. 10, inciso II e parágrafo único, da Lei nº 8.668/1993). A segregação patrimonial, por sua vez, não transforma o fundo em sociedade empresária ou holding. Ela protege seus bens e direitos contra obrigações da instituição administradora e contra a execução por credores desta, mas não os torna imunes às obrigações assumidas pelo próprio fundo, aos tributos eventualmente incidentes nem aos riscos inerentes ao empreendimento imobiliário.
Ativos e atividades elegíveis para a carteira
A destinação dos recursos do FII não é livre. De acordo com a política de investimentos e com o Anexo Normativo III da Resolução CVM nº 175/2022, a carteira pode incluir imóveis prontos para locação, venda ou exploração econômica; empreendimentos em construção ou desenvolvimento; direitos reais e direitos creditórios imobiliários; certificados de recebíveis imobiliários; letras de crédito imobiliário; cotas de outros fundos; participações em sociedades relacionadas ao mercado imobiliário; e outros ativos admitidos pela norma. A elegibilidade regulatória do ativo não define, por si só, seu tratamento contábil ou tributário, que deve ser analisado conforme a função econômica e a documentação de cada operação.
Transferência dos imóveis para o FII
A entrada de um imóvel no patrimônio do FII pode ocorrer, entre outras formas, por compra e venda ou por integralização de cotas com o próprio bem. Não existe neutralidade tributária automática para toda transferência. A análise deve considerar quem é o transferente — pessoa física ou jurídica —, o custo fiscal do imóvel, o valor atribuído à operação, a classificação contábil, a atividade efetivamente exercida e o regime tributário aplicável.
A diferença positiva entre o valor da transferência e o custo fiscal pode gerar ganho de capital ou receita tributável, conforme o caso. Também devem ser avaliados o ITBI, à luz da natureza jurídica da operação e da legislação do município competente, e os custos de escritura, registro e avaliação. A imunidade constitucional relativa à integralização de capital de pessoa jurídica não deve ser automaticamente transposta para o FII, que não possui personalidade jurídica nem capital social. Por isso, a transferência exige exame individualizado e documentação coerente com a substância econômica da operação.
Regime tributário no nível do FII
A tributação dos FIIs concentra-se, em grande medida, na distribuição dos resultados aos cotistas. O art. 16 da Lei nº 8.668/1993 estabelece, como regra geral, a isenção do Imposto sobre a Renda para os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelo próprio fundo. Essa regra, contudo, não elimina todas as incidências no nível do veículo.
As disponibilidades de caixa aplicadas em renda fixa ou variável seguem o art. 16-A da Lei nº 8.668/1993 e podem sofrer Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF). A norma prevê exceções e permite, em determinadas hipóteses, a compensação do imposto retido com aquele devido na distribuição aos cotistas. A instituição administradora responde pelo cumprimento das obrigações tributárias do fundo, nos termos do art. 4º da Lei nº 9.779/1999. É necessário, portanto, distinguir a renda produzida pelos ativos imobiliários, o rendimento financeiro do caixa e o pagamento feito ao cotista, pois cada etapa possui disciplina própria.
Distribuição de resultados e tributação dos cotistas
Os rendimentos e ganhos distribuídos pelo FII estão sujeitos, em regra, ao IRRF à alíquota de 20%, inclusive quando o beneficiário é pessoa jurídica isenta (art. 17 da Lei nº 8.668/1993). O ganho na alienação ou no resgate de cotas também é tributado à alíquota de 20% (art. 18). Para pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado, o imposto retido funciona como antecipação do imposto devido; para os demais investidores, em regra, a tributação é definitiva (art. 19).
A isenção da pessoa física alcança apenas os rendimentos distribuídos e depende do cumprimento simultâneo dos requisitos do art. 3º, inciso III e §§ 1º a 4º, da Lei nº 11.033/2004, com as alterações da Lei nº 14.754/2023. As cotas devem ser admitidas exclusivamente à negociação em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado, e o fundo deve possuir pelo menos 100 cotistas, observados os prazos legais de enquadramento e reenquadramento. A pessoa física não pode deter 10% ou mais das cotas nem ter direito a 10% ou mais dos rendimentos. Consideradas as pessoas físicas ligadas, o conjunto não pode alcançar 30% ou mais das cotas ou dos rendimentos. Mesmo quando os rendimentos distribuídos são isentos, o ganho obtido na venda das cotas permanece sujeito à tributação à alíquota de 20%.
Fundo exclusivo e equiparação à pessoa jurídica
A existência de um único cotista ou a concentração das cotas não descaracteriza automaticamente o FII. A equiparação tributária prevista no art. 2º da Lei nº 9.779/1999 exige dois requisitos cumulativos: o cotista, isoladamente ou em conjunto com pessoas ligadas, deve possuir mais de 25% das cotas; e esse cotista relevante deve ser incorporador, construtor ou sócio do empreendimento imobiliário em que o fundo aplica seus recursos.
A concentração econômica e a participação jurídica no empreendimento não se confundem. No Acórdão nº 9101-006.005, conhecido como Caso Península, a 1ª Turma da Câmara Superior de Recursos Fiscais afastou a equiparação porque não reconheceu o cotista como sócio do empreendimento. O precedente, embora não tenha efeito vinculante geral, reforça a leitura cumulativa dos requisitos do art. 2º da Lei nº 9.779/1999.
Se os requisitos legais estiverem presentes, o FII será tributado como pessoa jurídica. Ainda assim, os Acórdãos CARF nº 9101-007.322 e 9101-007.323 registram entendimento de que a equiparação não autoriza, por si só, o arbitramento dos lucros. A definição do regime aplicável depende das opções válidas, da escrituração e das circunstâncias do período fiscalizado. Trata-se de equiparação tributária expressamente prevista em lei, e não de desconsideração automática da existência ou da estrutura do fundo.
Distribuições realizadas por FII a FIC ou outro fundo cotista
A incidência de IRRF na distribuição feita por um FII a um Fundo de Investimento em Cotas (FIC) ou a outro fundo investidor ainda não está uniformizada no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF). A tese favorável à retenção aplica literalmente o art. 17 da Lei nº 8.668/1993, que alcança “qualquer beneficiário”. Essa orientação aparece nos Acórdãos nº 1202-002.142, 1202-002.143 e 1201-007.586. Em sentido contrário, o Acórdão nº 1301-007.965 afastou a retenção na situação examinada.
A Lei nº 14.754/2023 também alterou o ambiente normativo ao revogar, em seu art. 46, inciso VIII, alínea “a”, os arts. 1º a 6º da Medida Provisória nº 2.189-49/2001, anteriormente invocados na tese de não retenção. Embora exista precedente favorável ao contribuinte, a estrutura FII–FIC permanece exposta a risco fiscal relevante. A postura mais conservadora, para fins de modelagem financeira e contábil, é considerar o possível IRRF à alíquota de 20%, documentar a tese adotada e acompanhar a evolução da jurisprudência.
IBS e CBS aplicáveis aos FIIs
A reforma da tributação sobre o consumo criou critérios próprios para os fundos. O enquadramento no IBS e na CBS não depende da equiparação à pessoa jurídica prevista no art. 2º da Lei nº 9.779/1999.
O art. 26, inciso V, e §§ 5º-A e 6º-A, da Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026, estabelece condições específicas para que o FII permaneça fora do regime regular. Entre elas estão a negociação em mercado organizado, o número mínimo de cotistas e limites de concentração. Esses critérios não são idênticos aos requisitos da isenção do Imposto sobre a Renda concedida à pessoa física pela Lei nº 11.033/2004.
Um FII exclusivo, integralmente detido por uma pessoa física, por uma pessoa jurídica ou até mesmo por outro fundo — como um FIC — e sem cotas negociadas em mercado organizado tende a não atender a essas condições. Se realizar operações com imóveis, poderá ficar sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, nos termos do art. 26, § 6º-A, inciso I, alínea “a”. Nesse caso, deve-se examinar o regime específico de bens imóveis dos arts. 252 a 270, inclusive as regras de base de cálculo, créditos e reduções de alíquotas. O art. 261 prevê redução de 50% das alíquotas nas operações imobiliárias abrangidas pelo capítulo e de 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. A análise deve considerar, ainda, o cronograma de transição, a data de cada operação e os atos regulamentares aplicáveis.
Tributação de dividendos e distinção em relação aos rendimentos de FII
O art. 6º-A da Lei nº 9.250/1995, incluído pela Lei nº 15.270/2025 e aplicável desde janeiro de 2026, prevê IRRF à alíquota de 10% quando uma mesma pessoa jurídica paga, credita, emprega ou entrega a uma mesma pessoa física residente no Brasil, em um mesmo mês, lucros e dividendos em montante superior a R$ 50.000,00. Ultrapassado o limite, a retenção incide sobre o total do valor pago, creditado, empregado ou entregue no mês.
Essa regra não se confunde com a distribuição realizada por um FII. O fundo não é pessoa jurídica, e os rendimentos distribuídos aos cotistas seguem o regime específico dos arts. 17 a 19 da Lei nº 8.668/1993 e, para a pessoa física que cumpra os requisitos legais, do art. 3º da Lei nº 11.033/2004.
Conclusão
O Fundo de Investimento Imobiliário é um instrumento eficiente de governança e organização patrimonial, mas não constitui atalho para neutralidade fiscal. A vantagem econômica da estrutura somente pode ser medida depois de considerados os custos de transferência dos ativos, a tributação da carteira, o regime aplicável às distribuições e as despesas de administração e conformidade.
Nos fundos exclusivos, os principais pontos de atenção são a equiparação prevista no art. 2º da Lei nº 9.779/1999, a distribuição para outros fundos e o enquadramento no IBS e na CBS. A concentração das cotas, isoladamente, não basta para equiparar o FII a uma pessoa jurídica, mas estruturas FII–FIC exigem cautela diante da divergência administrativa sobre o IRRF. Da mesma forma, a transferência dos imóveis deve ser examinada conforme a natureza de cada operação, sem pressupor a incidência automática e simultânea de todos os tributos potencialmente envolvidos.
A utilização do FII deve resultar de análise jurídica, contábil e financeira integrada. O perfil dos cotistas, a aderência entre a forma jurídica e a atividade efetivamente realizada, a documentação das operações e o acompanhamento das alterações legislativas e jurisprudenciais são determinantes para que a estrutura seja lícita, eficiente e sustentável.